商業施設・テナントビルの給排水設備は、築年数だけで更新時期を決めず、漏水・赤水・水圧低下・排水の流れの悪化といったサインと現地調査の結果をもとに、建物側（貸主・管理会社）が更新計画を立てて進めるのが基本です。計画では工期、断水の範囲と時間、営業への影響、費用負担を先に整理し、入居しているテナントは賃貸借契約書の修繕に関する条項と、工事の通知方法を最初に確認しておくと動きやすくなります。
工事の可否、工期、営業への影響、費用負担は、建物の設備や賃貸借契約の内容によって異なります。この記事は一般的な考え方と確認先の整理であり、個別の判断は管理会社・貸主・関係機関への確認が必要です。2026年11月時点の公開情報をもとにしています。
商業施設・テナントビルの給排水設備で改修を検討するサインと調査の進め方
改修を考える入り口は、「どの設備が、どの範囲で、どんな状態か」を把握することです。年数の経過だけでなく、実際に起きている不具合と点検・修繕の記録を合わせて見ます。
更新を検討する主なサイン
次のような現象が複数の場所で起きたり、同じ場所で繰り返したりしている場合は、設備全体の状態を調べる目安になります。ただし、これらは配管の劣化だけが原因とは限らないため、原因の特定には調査が必要です。
調査を検討したいサイン
- 蛇口から赤水や濁り水が出ることがある
- フロアや系統によって水圧が弱い、水の出が悪い
- 天井や壁のシミ、床の湿りなど、漏水が疑われる跡がある
- 排水の流れが悪い、逆流や悪臭が起きる場所がある
- 受水槽やポンプまわりで、さび、水漏れ、普段と違う音が見られる
- 同じ設備の修理が短い間隔で繰り返されている
調査は「現況の整理」から始める
いきなり工事の見積もりを取るのではなく、まず手元の情報を整理します。
- 給排水の図面や系統図、過去の修繕・点検の記録、工事の履歴を集める
- 不具合が起きた場所を、フロアや系統ごとに地図やリストにまとめる
- 現地調査の範囲（どの系統まで見るか）を決めて業者へ依頼する
- 調査結果を、すぐに対応が必要な箇所と、計画的に更新できる箇所に分ける
設備の年数の目安は、材質や使われ方、水質、施工状況によって大きく変わります。そのためこの記事では年数を示さず、調査の結果で判断する考え方に絞っています。一般的な寿命と交換時期の目安は、給水管・排水管の寿命と交換時期の目安で確認できます。
定期点検・報告の対象かどうかを確認する
国土交通省の案内によると、建築基準法の定期報告制度は、建築設備（給排水設備、換気設備、排煙設備、非常用の照明装置）を含む建物の状態を定期的に点検し、特定行政庁へ報告する制度で、所有者・管理者の義務とされています（国土交通省：定期報告制度）。どの建物が対象になるか、報告の時期はどうなるかは、所在地の特定行政庁の案内で確認します。点検の記録が残っていれば、更新を判断するときの材料にもなります。
給排水設備の更新計画の立て方｜工期・断水・営業への影響・費用負担を整理する
更新計画は、調査結果をもとに「何を、どの順番で、いつ、誰の費用で更新するか」を決め、テナントへの説明までを一続きで進めます。全体の流れは次のとおりです。
更新の範囲と優先順位を決める
漏水など緊急性の高い箇所への応急的な修理と、計画的に行う更新は、分けて考えます。
- 応急的な修理：目の前の漏水や詰まりを止める対応です。設備全体の更新の代わりになるとは限りません。
- 部分的な更新：劣化が進んだ系統やフロアから順に更新する方法です。工事の範囲を区切れる分、断水や工事の影響も範囲を区切って調整しやすくなります。
- 全体的な更新：立管（建物を縦に通る配管）や受水槽、ポンプなどを含めて見直す方法です。工期や断水の範囲が広くなりやすいため、早い段階から調整が必要です。
工期と断水を計画に組み込む
断水が建物全体になるのか、フロアや系統ごとに分けられるのかは、配管の系統と工法で変わります。系統図をもとに、業者へ次の点を確認します。
- 断水の範囲、回数、1回あたりの時間
- 工事を行う曜日と時間帯（休業日、夜間、早朝など）
- 仮設の給水を使えるか、トイレなど水が使えない設備をどう代替するか
- 排水を止める必要があるか、使用を控える時間帯があるか
消火用の水を使う設備が給水系統につながっている場合は、工事中の扱いを管理会社や該当設備の担当業者に確認しておきます。
費用負担を整理する（契約で要確認）
費用を誰が負担するかは、建物の所有形態や賃貸借契約の内容で変わるため、一律には言えません。民法第606条は、賃貸人は賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負うとし、賃借人の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときは除くと定めています（e-Gov法令検索：民法）。実際には、次の点を契約書で確認します。
- 修繕義務の範囲と、テナントが負担する部分に関する特約の有無
- 共益費や管理費への反映のしかた
- 工事に伴う営業への影響について、賃料などの扱いが定められているか
金額は建物の規模、更新の範囲、工法、調査の結果で大きく変わるため、この記事では目安を示しません。見積もりは、調査の範囲、更新の範囲、復旧の範囲をそろえて比較します。なお、テナントで水漏れや排水つまりが起きたときの連絡の順番と費用負担の確認手順は、テナントで水漏れ・排水つまりが起きたらで整理しています。
貸主・管理会社・テナントの役割と、設備ごとの確認先
建物全体の給排水設備の更新は、貸主・管理会社が計画の中心になり、テナントは契約上の確認と工事への協力という立場になるのが一般的です。ただし、実際の役割分担は契約書や管理規約で決まります。
貸主・管理会社（建物側）
調査の手配、更新計画の作成、工期や断水の調整、テナントへの通知を担うことが多い立場です。区分所有のビルでは、管理規約に沿った手続きが必要になる場合があります。
入居テナント・店舗
契約書の確認、工事日程への協力、店内の機器や備品の養生・移動、営業への影響の整理が中心です。店内の設備の扱いは契約によって異なります。
工事業者
調査、見積もり、施工を担当し、必要な手続きの申請や取り次ぎを行う場合があります。誰が何を申請するのかは、着工前に確認します。
共用部分と専有部分の境目を確認する
受水槽、ポンプ、立管、排水槽など建物全体で使う設備は建物側が管理していることが多い一方、店舗内の枝管、水栓、厨房機器、グリース阻集器などの扱いは契約で分かれます。境目は図面と契約書で確認し、不明な点は管理会社に問い合わせます。地下に排水槽がある建物では、排水槽に関する手続きや臭気対策も別に必要になることがあるため、更新の範囲に含まれるかを早めに確認しておくと安心です。
テナントが契約書で見ておく点
- 修繕や設備更新の工事を行うときの、事前通知の方法と期間
- 工事のための立ち入りや、店内の天井・壁を開ける作業に関する定め
- 営業への影響に対する賃料や補償の定めの有無
- 店内の設備の更新や移設を、誰の費用と手配で行うか
店舗の内装工事を伴う場合の給排水の確認事項は、店舗改装の給排水工事で確認すべき設備・申請・業者選びも参考になります。
説明と合意は書面で残す
工事の説明は、工期、断水の日時と範囲、騒音が大きい作業の時間帯、立ち入りの予定、問い合わせ窓口を書面にまとめ、各テナントへ届ける形が望ましいです。テナントは、疑問点や営業上の事情（繁忙日、予約の入っている日など）を、早めに管理会社へ伝えて日程に反映してもらいます。
営業への影響を減らす進め方｜断水・騒音・衛生面の調整
営業への影響は、断水の時間帯、工事の音や振動、店内に入る作業の有無で決まります。計画段階で、影響が出る業種や時間帯をテナントごとに聞き取り、日程と作業内容を調整します。
断水の時間帯と準備
飲食店や美容室、クリニックのように水を多く使う業種は、断水の時間帯が営業時間と重なると影響が大きくなります。休業日や営業時間外に工事を寄せられるか、営業時間内に断水が必要な場合はどの設備が使えなくなるかを、事前に確認します。断水中に使えるトイレの有無、貯めておく水の用途、再開時の確認方法も、管理会社と共有しておきます。
騒音・振動・立ち入りへの配慮
床や壁、天井を開ける作業は、音や粉じんが出たり、店内への立ち入りが必要になったりします。営業中の店舗では、作業の時間帯、養生の範囲、客席や調理場への影響を事前にすり合わせます。
衛生面と営業許可に関わる設備
食品を扱う店舗では、シンクや排水設備などを変更する場合、営業許可に関する手続きが必要になることがあります。名古屋市では、営業許可の申請や各種届出は営業施設のある区の保健センターが窓口です（名古屋市：飲食店などの営業許可）。営業を止めるかどうか、工事前に何を届け出るかは、自己判断せず、工事の内容を伝えたうえで保健センターに確認してください。
⚠️ 漏水や衛生上の問題があるときは、自分で配管に手を加えない
工事の前後で、漏水、階下への水漏れ、水の濁りや異臭といった衛生上の問題が見つかった場合は、被害が広がるおそれがあります。ご自身で配管や接続部を分解したり、応急処置を試みたりせず、まず管理会社へ連絡し、専門の業者による確認を依頼してください。
業者に依頼するときの確認項目｜調査・見積もり・工事の段取り
業者に依頼するときは、調査の範囲、見積もりに含まれる内容、工事の段取り、手続きの担当を、書面で確認します。料金の安さだけでなく、資格・対応範囲・保証・説明の分かりやすさも合わせて比較します。
調査・見積もりの段階で確認すること
見積もり前後のチェックリスト
- 調査の範囲（どの系統・フロア・設備まで見るか）と、報告書の内容（写真、図面、緊急度の区分など）
- 見積書に含まれる範囲（撤去、新設、復旧・仕上げ、廃材の処分、夜間・休日の作業の扱い）
- 想定している工期と、断水の回数・時間、仮設給水の有無
- 追加費用が生じる条件と、その場合の事前の承認方法
- 管理会社・貸主の承認が必要な事項と、テナントへの通知を誰が行うか
- 工事後の保証の範囲と、完成図や記録の引き渡し
工事の段取りで確認すること
着工前に、工程表、作業時間帯、資材の搬入経路、騒音が大きい作業の日程、完了時の確認方法を共有してもらいます。複数の業者が関わる場合は、窓口を一本化して、テナントからの問い合わせ先をはっきりさせておくと混乱が減ります。
手続きと業者の資格を確認する
給水装置の工事は、水道事業者が指定した事業者が施工したものであることを給水の条件にできると、水道法第16条の2が定めています（e-Gov法令検索：水道法）。名古屋市では、排水設備工事は市指定の排水設備工事店へ申し込む案内になっています。どの工事がどの手続きに関わるかは工事の内容で変わるため、「必要な手続きは何か」「誰が申請するのか」「指定を受けた事業者が施工するのか」を、見積もりの段階で業者に尋ねます。
関係機関への確認先｜名古屋市の窓口と法令に関わる点
建物の所在地が名古屋市の場合、確認したい内容ごとに窓口が分かれます。主な確認先を表にまとめます。
| 確認したいこと | 主な確認先 | 補足 |
|---|---|---|
| 受水槽の有効容量が10立方メートルを超える（簡易専用水道）場合の清掃・検査・届出 | 施設のある区を担当する保健センター | 名古屋市の案内では、設置者に年1回以上の清掃と検査が求められています（名古屋市：簡易専用水道）。 |
| 排水設備工事の申込みと承認 | 名古屋市上下水道局、市指定排水設備工事店 | 新設や配管の変更などは、指定の工事店が上下水道局へ申請する流れです（名古屋市上下水道局：排水設備工事のお申し込み）。 |
| 事務所や店舗などに使う部分の延べ面積が大きい建物の衛生管理 | 施設のある区を担当する保健センター | 特定用途の延べ面積が3,000平方メートル以上の建築物は特定建築物とされ、届出や毎年の維持管理報告が案内されています（名古屋市：特定建築物）。 |
| 飲食店など営業許可を受けた店舗の設備変更 | 営業施設のある区の保健センター | 工事の内容を伝えて、届出の要否を確認します。 |
| 建築設備の定期報告 | 所在地の特定行政庁 | 対象と報告時期は、特定行政庁の案内で確認します。 |
受水槽がある建物で押さえておく点
受水槽の有効容量が10立方メートルを超える建物は、設置者が清掃と検査を受ける義務を負う簡易専用水道にあたります。受水槽を入れ替えたり、容量を変えたりする場合は、届出が必要になることがあります。詳しくは簡易専用水道の清掃・法定検査は年1回以上で整理しています。名古屋市の水道管そのものの更新計画は上下水道局の所管で、建物内の設備の更新とは担当が異なります。
契約や費用に関する確認
費用負担や工事の可否は、行政ではなく賃貸借契約の問題として決まる部分が大きいため、契約書と管理会社への確認が基本です。判断が難しい場合は、弁護士など法律の専門家に相談する方法もあります。
よくある質問（FAQ）
商業施設の給排水設備は何年で更新を検討しますか？
年数だけでは決められません。材質、使われ方、水質、施工状況で劣化の進み方が変わるため、漏水や赤水、水圧低下、排水の流れの悪化といったサインと、現地調査や点検・修繕の記録をもとに判断します。一般的な目安は、寿命と交換時期をまとめた記事で確認できます。
更新工事のあいだ、営業は止める必要がありますか？
建物の設備と工事の内容によって異なります。断水の範囲や時間、騒音、店内に入る作業の有無で、営業への影響は変わります。まず管理会社に工事計画を確認し、営業許可を受けた店舗は、設備の変更が関わるかを保健センターに確認してください。
更新の費用は、貸主とテナントのどちらが負担しますか？
契約と建物の所有形態によって異なるため、一概には言えません。民法第606条は賃貸人の修繕義務を定めていますが、実際の負担は賃貸借契約書や管理規約の内容で確認します。
テナントは、貸主側の設備更新工事を断れますか？
民法第606条第2項は、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人はこれを拒むことができないと定めています。ただし、個別の工事が「保存に必要な行為」にあたるかは内容によるため、契約書と管理会社の説明を確認し、判断が難しい場合は専門家に相談してください。
受水槽がある場合、工事の前に何を確認すればよいですか？
受水槽の有効容量が10立方メートルを超えるかどうかを確認します。超える場合は簡易専用水道として、設置者に清掃と検査、届出に関する義務があるため、工事の内容が届出に関わるかを、施設のある区の保健センターに確認してください。
まとめ：商業施設・テナントビルの給排水設備改修で押さえたいこと
給排水設備の改修は、サインの把握と現地調査から始め、更新計画、費用負担の整理、テナントへの説明の順に進めます。工事の可否、工期、営業への影響、費用負担は建物や契約で異なるため、断定せず、管理会社・貸主・関係機関への確認が欠かせません。
- 調査：漏水・赤水・水圧低下・排水の悪化などのサインを整理し、年数だけでなく調査結果で判断します。
- 計画：更新の範囲と優先順位、工期、断水の範囲と時間、費用負担を先に整理します。
- 調整：貸主・管理会社・テナントの役割と契約書の定めを確認し、説明は書面で残します。
- 依頼：調査の範囲、見積もりの範囲、手続きの担当、保証を、書面で確認します。
まずは図面と修繕の記録を集め、賃貸借契約書の修繕に関する条項を確認するところから始めてください。
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